No dia 25 de agosto de 2020, o Governo Federal lançou seu novo programa habitacional que substituirá o Minha Casa, Minha Vida. O novo programa, chamado de Casa Verde e Amarela, é uma tentativa do então presidente Jair Bolsonaro, que não possui partido, de criar uma marca própria social de seu governo.
O Programa Minha Casa, Minha Vida é uma marca das gestões do PT no Brasil, e foi lançado no ano de 2009.
De acordo com o Governo Federal, o programa Casa Verde e Amarela não será um programa diferente do Minha Casa, Minha Vida. Essa criação é um conjunto de medidas que tem como principal objetivo “aprimorar” os programas habitacionais existentes e diversificar o catálogo de opções de programas sociais ofertados atualmente.
No entanto, o programa ainda será votado no Congresso Nacional, para o qual foi enviado como medida provisória assinada pelo presidente no evento na data citada anteriormente.
O Casa Verde e Amarela foca nas famílias com renda média mensal de até R$ 7.000,00. Os incentivos maiores do programa se concentram nas regiões Norte e Nordeste do País, onde a popularidade do presidente Jair Bolsonaro tem crescido demais, uma área até então tradicional eleitoral petista em eleições. O crescimento da popularidade do presidente atual nessas regiões é resultado do pagamento do auxilio emergencial.
Minha Casa, Minha Vida ou Casa Verde e Amarela
Como era o programa? o programa MCMV, o programa habitacional de baixa renda anterior, era dividido em quatro faixas principais com diferentes parâmetros como preço da unidade habitacional, renda mensal, taxa de juros e subsídio. A Faixa 1, a faixa de menor renda, incluía famílias com renda mensal de até R$1.800. 100% das unidades são adquiridas pela Caixa Econômica Federal no momento do lançamento e o governo concede subsídios até 90% do valor do imóvel residencial, sendo o valor restante financiado pela Caixa com taxa de juros zero. Nas Faixas 1,5 e 2, as famílias adquirem unidades da incorporadora após a aprovação do crédito por um agente financeiro (geralmente a Caixa ou Banco do Brasil) e os subsídios são provenientes, principalmente, dos recursos do FGTS. Por fim, A Faixa 3 é uma solução de mercado financiada pelos bancos locais e não há subsídios em dinheiro pelo governo.
Como será o programa Casa Verde e Amarela?
Algumas alterações no antigo Minha Casa, Minha Vida foram feitas para a implementação do programa Casa Verde e Amarela. Uma dessas modificações foi a redução das taxas de juros que são cobradas nos financiamentos. Famílias com renda mensal de até R$ 2.600,no Norte e no Nordeste já aguardam a redução programada, porém, as taxas permanecem as mesmas.
A redução das taxas no programa serão de até 0.5 ponto percentual nos juros anuais, em caso de famílias com renda de até R$ 2.000,00 mensais. Mas, as famílias que ganham entre R$ 2.000,00 e R$ 2.600,00, a redução será de 0,25 ponto percentual. Além disso, a taxa mínima estabelecida passa a ser de 4,25% ao ano para cotistas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de 4,5% ao ano para não cotistas.
Já nas demais regiões do Brasil, a redução de juros só ocorreu na faixa de renda de até R$ 2.000,00. Com corte de 0,25 ponto percentual, e os juro mínimos nessa faixa de renda ainda são 4,5% para cotistas do FGTS, e em 5% para não cotistas. A principal expectativa do Governo é conseguir liberar o financiamento de compra da casa própria para 1,6 milhão de famílias de baixa renda até o ano de 2024.
O que o programa Casa Verde e Amarela pretende mudar?
Segundo as informações iniciais que o governo deu, o objetivo do Casa Verde e Amarela é corrigir as imperfeições do programa atual de habitação, o Minha Casa Minha Vida. Ou seja, a gestão do presidente Jair Bolsonaro não está satisfeita com a forma com que o MCMV, que está no ar desde 2009, funciona.
Com isso, o governo indicou alguns problemas estruturais que deseja reformular com o novo programa. O grande foco é regularizar a moradia de famílias de baixa renda no país, e dois grandes problemas que impedem isso, segundo o governo, são:
Residências construídas em áreas sem estrutura
Segundo o ministro do Desenvolvimento Regional, Rogério Marinho, parte do problema com o Minha Casa Minha Vida está na falta de estrutuda das residências do MCMV. De acordo com o ministro, pelo menos 500 mil unidades construídas pelo Minha Casa Minha Vida “viraram guetos, território de ninguém”.
Ele criticou também o fato de muitos conjuntos habitacionais do MCMV serem longe de centros urbanos, sem estrutura e sem adensamento de áreas.
Falta de escritura de imóvel
Uma das críticas ao Minha Casa Minha Vida é a quantidade de casas sem escritura de imóvel construídas pelo programa. Segundo o governo federal, o número de casas nessas condições, ou seja, em situação irregular, está entre 10 e 12 milhões.
Tanto é que parte do funcionamento do Casa Verde e Amarela tem como objetivo atacar a irregularidade dos imóveis e garantir que mais famílias vivam em imóveis com escritura.
Como o programa Casa Verde e Amarela funciona?
Em termos gerais, ainda há muito a descobrir sobre como o programa vai funcionar na prática. Mas de acordo com as informações já divulgadas pelo governo, sabemos que a intenção é que o projeto funcione em três frentes: financiamento de imóveis, regularização fundiária e reforma de obras.
Veja o que representa cada uma e quem deverão ser as pessoas beneficiadas por elas:
Financiamento de imóveis
A primeira novidade no financiamento de imóveis é dividir a população em 3 possíveis grupos para decidir os benefícios e a taxa de juros. Além disso, a novidade é que as regiões Norte e Nordeste recebem foco especial, ou seja, condições melhores.
Mas quais são os 3 grupos de renda?
- o primeiro tem renda mensal entre R$2 mil;
- o grupo 2 tem renda mensal entre R$2 a R$4 mil;
- já o grupo 3 tem renda mensal entre R$4 e R$7 mil.
Assim, o grupo 1 terá os seguintes benefícios:
- financiamento de imóvel com a menor taxa de juros;
- subsídio na compra de unidade habitacional;
- regularização fundiária;
- e reforma de imóvel.
Por outro lado, os grupos 2 e 3 terão acesso a financiamento de imóveis com taxas um pouco maiores que o grupo 1, além de regularização fundiária.
Organização dos Grupos
O conceito de faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida foi substituído por grupos. O Grupo 1 beneficia famílias com renda de até R$ 2 mil; o Grupo 2, famílias com renda entre R$ 2 e R$ 4 mil; e Grupo 3, famílias com renda entre R$ 4 mil e R$ 7 mil.
Os beneficiários que estão no Grupo 1 terão acesso a compra subsidiada e financiada, regularização fundiária e melhoria habitacional. A região Nordeste serão beneficiadas com taxas de juros ainda menores. Nos grupos 2 e 3, segundo o programa, será possível ter financiamento, com taxas pouco superiores às do Grupo 1 e regularização fundiária.
Casa Verde Amarela (Moradores Sul, Sudeste e Centro Oeste)
- Grupo 1 Taxa de juros de 5% a 5,25% (não cotista do FGTS) e de 4,5% a 4,75% (cotista do FGTS)
- Grupo 2 Taxa de juros de 5,5% a 7% (não cotista) e de 5% a 6,5% (cotista)
- Grupo 3 Taxa de juros de 8,16% (não cotista) e de 7,66% (cotista)
Casa Verde Amarela (Moradores Norte e Nordeste)
- Grupo 1 Taxa de juros de 4,75% a 5% (não cotista do FGTS) e de 4,25% a 4,5% (cotista do FGTS)
- Grupo 2 Taxa de juros de 5,25% a 7% (não cotista) e de 4,75% a 6,5% (cotista)
- Grupo 3 Taxa de juros de 8,16% (não cotista) e de 7,66% (cotista)
No Minha Casa, Minha Vida, a separação era feita pelas seguintes faixas de renda: 1 (renda até R$ 1,8 mil), 1,5 (até $ 2,6 mil), 2 (até R$ 4 mil) e 3 (até R$ 7 mil). Segundo a Caixa Econômica Federal, a menor taxa do Minha Casa Minha Vida é de 5%.
O Casa Verde e Amarela vai permitir a renegociação de dívidas dos mutuários da faixa 1, de baixa renda, o que o Minha Casa Minha Vida não permitia. Segundo o Executivo, a inadimplência é de cerca de 40%, em especial nas famílias com menor renda. Um mutirão de renegociação deverá ser organizado após o fim da pandemia de covid-19.
Registro
A MP 996/2020 traz ainda cláusula para garantir que os contratos e os registros efetivados no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela serão formalizados, preferencialmente, em nome da mulher e, na hipótese de ela ser chefe de família, poderão ser firmados independentemente de aval do cônjuge.
Se houver dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido, construído ou regularizado pelo Programa Casa Verde e Amarela durante o casamento ou união estável, será registrado em nome da mulher ou a será a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável, excetuadas as operações de financiamento habitacional firmadas com recursos do FGTS.
Mas, se houver filhos do casal e a guarda for atribuída exclusivamente ao homem, o título da propriedade do imóvel construído ou adquirido será registrado em seu nome ou a ele será transferido.
Recursos
O Programa Casa Verde e Amarela será constituído por recursos de dotações orçamentárias da União; do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS); do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR); do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS); do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); operações de crédito da União com organismos multilaterais de crédito; além de outras contrapartidas financeiras, doações públicas e privadas e recursos oriundos de fontes nacionais e internacionais.
Regulamento a ser editado vai definir a forma de atualização das faixas de renda e dos subsídios.
Investimentos realizados
Desde 2019, o Governo Federal vem assegurando a continuidade das unidades habitacionais já contratadas e a retomada de obras paralisadas. Para tanto, já foram investidos R$ 5,78 bilhões de Orçamento Geral da União no programa de habitação. Desse total, R$ 5 bilhões foram para as moradias destinadas às famílias com renda mensal de até R$ 1,8 mil.
Na área de financiamentos habitacionais, foram disponibilizados R$ 62 bilhões do FGTS em 2019 e, neste ano, o montante deve alcançar R$ 61 bilhões – dos quais R$ 25 bilhões já serão direcionados para os contratos de créditos no formato do novo programa.
No mesmo período, foram entregues 612 mil residências, das quais 94 mil para famílias mais vulneráveis, e mais de 13 mil unidades tiveram as obras retomadas. Além disso, mais de 620 mil imóveis foram contratados para as Faixas 1,5; 2; e 3 (renda familiar bruta entre R$ 2,6 mil e R$ 9 mil) e financiadas com recursos do FGTS.
Mercado imobiliário
O programa habitacional do governo é bastante relevante no mercado brasileiro. A participação do Minha Casa Minha Vida sobre o total de lançamentos, no segundo trimestre, foi de 55,6%. Sobre o total de vendas, essa participação foi de 56%, de acordo com o estudo Indicadores Imobiliários Nacionais, realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e pelo Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial (Senai Nacional).
No segundo trimestre do ano, houve uma forte redução nos lançamentos, com queda de quase 61% – no semestre, a redução dos lançamentos foi de 44%. Já as vendas encolheram 16,6% no trimestre. No semestre, porém, mesmo com a pandemia, as vendas se mantiveram relativamente estáveis, com queda de 2,2%. O aumento das vendas pela internet compensaram em parte o fechamento dos estandes de venda desde o começo do ano.
Construtoras
Com a ampliação do programa, têm vantagem as empresas que já atuam nesse segmento.
A MRV, maior construtora do país, também é uma das mais fortes no mercado voltado ao programa MCMV. No segundo trimestre do ano, 87,4% das vendas foram dentro do programa, com financiamento pelo FGTS. A MRV não comentou o novo programa, mas diz que vê o lançamento com otimismo.
A Direcional também tem uma participação grande de empreendimentos voltados ao programa MCMV. No primeiro semestre deste ano, 87% da receita bruta veio de vendas nesse segmento. Todos os empreendimentos entregues no segundo trimestre, com mais de mil unidades, estão enquadrados no programa.
A Tenda é a única empresa de capital aberto totalmente dedicada a residências populares – todos os seus lançamentos se enquadram no programa Minha Casa Minha Vida. A companhia oferece apartamentos com preços 20% inferiores à média praticada pelos principais concorrentes, permitindo acesso ao imóvel próprio a famílias que nunca tiveram essa alternativa. na divulgação de resultados do segundo trimestre. A construtora atingiu vendas brutas de 1,2 bilhão de reais no primeiro semestre do ano.
O que a construção civil deve esperar do programa Casa Verde e Amarela?
Apesar de estar bem claro o que é o programa e quais são seus objetivos, ainda resta saber se ele vai funcionar como anunciado. Ou seja, é preciso ver como o governo vai colocar em prática todas as soluções planejadas, e em quanto tempo vai fazer isso.
Mas uma coisa é certa:
Mesmo agora, sem saber com certeza se o novo programa vai ter o sucesso esperado, a sua empresa já pode se beneficiar da novidade. Por outro lado, existe uma armadilha sutil, mas bem perigosa, a respeito da qual você precisa ficar atento.
Veja abaixo o que esperar do programa e como usar isso a seu favor:
· Busca por informações relevantes
Uma das coisas que você pode esperar é o aumento na busca por informações relevantes sobre as condições do programa Casa Verde e Amarela. As pessoas ficam curiosas com novidades, e muitas vão querer saber se podem se beneficiar do novo programa.
Também vão querer saber tudo sobre como ele funciona e quais são as possibilidades que se apresentam a elas no novo cenário. O que isso significa, na prática, para o setor da construção civil?
Que os olhos vão se voltar para o setor, e quem conseguir fazer um bom trabalho de educar os interessados vai atrair mais potenciais clientes qualificados.
· Novos clientes interessados
Quanto mais proximidade com os clientes e mais interesse geral em habitação e construções, melhor para as vendas. E conforme as atenções se voltarem para as novas condições de moradia, as pessoas vão se inclinar mais a todo tipo de produtos do setor imobiliário.
Por isso, o segredo vai ser dominar as condições do novo programa em detalhes e ser bem transparente na hora de ajudar os clientes interessados nele. Afinal, até clientes que não se enquadrem no Casa Verde e Amarela podem ser atraídos e, com a ajuda certa, encontrar boas opções de produtos para suas condições financeiras.
Cuidado com possibilidade de distrato
Como nem tudo são flores, é preciso ficar bem atento as vendas por impulso sem nenhum critério real de qualificação dos compradores. E isso tem um motivo bem simples, que tem nome e sobrenome: distrato imobiliário.
Quanto mais vendas para clientes que não têm reais condições de pagar, mesmo com os subsídios e incentivos de juros baixos, é um tiro no pé. A pessoa mais cedo ou mais tarde vai ficar inadimplente ou desistir do contrato, o que causa perdas para todos os envolvidos.
Qual a solução para isso?
Manter o critério na hora de qualificar os clientes e vender para eles. Além disso, todas as outras orientações sobre evitar distrato imobiliário se aplicam nesse caso.
Se, por um lado, ainda está cedo para tirar qualquer conclusão sobre a eficácia do programa Casa Verde e Amarela, podemos ter certeza de que ele vai gerar muita atenção. Com isso, as construtoras e incorporadoras que souberem tirar proveito do holofote que o governo está apontando para o setor vão conseguir muitas vendas.